muitas pessoas. No entanto, faz-se necessário ter uma poupança robusta para comprar ou
mesmo construir sua propriedade de aluguel. Uma propriedade alugada é aquela adquirida já
com essa finalidade em mente – obter renda, de preferência ininterrupta (todo mês), o que
empresta um caráter de previsibilidade ao negócio.
Fluxo de caixa
Uma propriedade (ou série de propriedades) bem localizada e bem administrada, fornece um
fluxo constante de aluguéis no começo de cada mês. Esse fluxo é mais previsível do que o
obtido com dividendos do mercado acionário (a não ser que você seja especialista em Bolsa
de Valores, caso em que pode acontecer o contrário).
De fato, os proprietários de imóveis têm mais controle sobre os riscos que afetam o fluxo de
renda. Além disso, quase sempre há demanda por imóveis, especialmente residenciais. Assim,
o proprietário continua recebendo os valores de aluguel, e com o tempo reajusta esses valores
de acordo com o índice de inflação previsto no contrato (geralmente o IGPM, da Fundação
Getúlio Vargas).
Aumentando valor do Ativo
Diferentemente de outros veículos de investimento, os imóveis podem passar por uma
reforma; uma melhora na aparência ou na funcionalidade (modernidade) aumenta o valor da
propriedade, o que se reflete em maiores valores cobrados a título de aluguel.
Não se trata apenas de mudar o imóvel para refletir a última moda, e sim de adicionar novos
requisitos trazidos pela modernidade e tecnologia – por exemplo, espaços para passar fios e
cabos de Internet.
Ao deixar o imóvel mais interessante para os inquilinos, o proprietário diminui o tempo de
vacância entre um inquilino e outro, e pode cobrar um aluguel maior. Além disso, é possível
vender o ativo por um preço maior, auferindo um bom ganho de capital (lucro imobiliário).
Quando você se aventura como proprietário de imóveis de aluguel, você tem a propriedade
para lhe fornecer dinheiro todo mês. Seu interesse pode não estar na administração do imóvel,
incluindo lidar com o inquilino, coletar o aluguel, etc.
Você pode muito bem terceirizar a administração para um imobiliária, ou outra empresa
especializada na administração de imóveis, por uma taxa mensal (muitas imobiliárias cobram
10% do valor do aluguel).
No entanto, sempre que um inquilino deixar vago o imóvel, não custa nada dar uma olhada
nele para ver qual é a situação – se o imóvel está em boas condições de ser alugado
novamente, ou mesmo colocado à venda.
Alavancagem
Como a aquisição de um imóvel envolve grandes somas de dinheiro, talvez seja necessário
tomar dinheiro emprestado. No entanto, parte do valor do imóvel terá que ser pago à vista.
Alavancagem significa colocar no negócio um pouco do seu dinheiro, e muito do dinheiro dos
outros (geralmente bancos). Uma propriedade altamente alavancada é aquela que tem um saldo
devedor considerável.
Apesar de ser uma estratégia arriscada comprar financiado e alugar o imóvel, é certo que o
aumento do valor do imóvel acabará pertencendo, em última instância, ao proprietário, exmutuário.
Alavancagem significa o uso de dinheiro emprestado para aumentar o potencial de
ganhos de um investimento. Significa usar o dinheiro dos outros (geralmente de bancos
ou de outros investidores) para ganhar mais dinheiro. Quando comparados a outras
formas de investimento, os imóveis oferecem uma grande oportunidade de se utilizar o
poder da alavancagem.
Como se trata de um investimento real, tangível, é mais fácil adquirir financiamento, e
os retornos são maiores quando comparados com os de outros investimentos
desprovidos de alavancagem.
Observação: a estratégia tradicional de alavancagem praticada em várias partes do
mundo consiste em:
1) adquirir um imóvel (residencial ou comercial) através de financiamento;
2) alugar esse imóvel; e
3) pagar as prestações de financiamento com os aluguéis.
Claro que isso não é fácil de conseguir, nem mesmo no exterior. Para tanto, é preciso
que haja um resultado positivo na equação:
RENDA DE ALUGUEL– DESPESAS = RETORNO
Onde:
DESPESAS =
1. Despesas operacionais (taxa de administração da imobiliária que cuida do imóvel,
p. ex.);
+
2. Serviços da dívida (prestação de financiamento);
+
3. Impostos (Imposto de Renda, principalmente).
No Brasil, devido às altas taxas de juros, o feito é ainda mais complicado. Apesar
disso, já tive notícia de um investidor que obteve sucesso com essa estratégia em
Macaé-RJ, com o aluguel de quitinetes compradas com financiamento bancário.
Uma estratégia de alavancagem usada por muitos investidores, e que deu certo durante
alguns anos do “boom” imobiliário brasileiro, consistia em adquirir imóveis na planta,
e revendê-los quando ainda em construção.
Assim, por exemplo, se o imóvel no valor de R$ 400.000,00 valorizasse R$
100.000,00 durante a obra, após um período de dois anos, teríamos uma valorização de
25%, ou, grosso modo, 12,75% ao ano.
No entanto, como durante a obra o investidor terá desembolsado apenas uma pequena
parte do valor do imóvel – digamos, R$ 100.000,00 –, os outros R$ 100.000,00 da
valorização importariam num ganho de 100% durante 2 anos (nesse cálculo estamos
excluindo gastos de corretagem, taxas e impostos).
Com o desaquecimento do mercado imobiliário brasileiro, no entanto, essa estratégia
tem se revelado cada vez menos aconselhável.
Conclusão
Tudo que é passivo e recompensador, vem depois de um esforço ativo e muita energia
despendida. O melhor momento para construir os ativos geradores de renda é quando o
investidor ainda é jovem; mas nada impede que pessoas mais velhas também o façam.
O investimento em imóveis é interessante porque:
- Sempre haverá demanda por moradia (as pessoas têm que morar em algum lugar, afinal de
contas);
- A inflação não afeta tanto os imóveis;
- Os imóveis valorizam-se com o tempo.
Informações retiradas do Livro Renda Passiva de Lisa Nemur.
Nenhum comentário:
Postar um comentário